Een huis schatten en het voor de juiste prijs verkopen vereist verschillende vaardigheden, maar de twee stappen hebben één gemeenschappelijk punt: de kwaliteit van de gebruikte gegevens bepaalt het resultaat. Tussen de online taxateurs die zich vermenigvuldigen, de kortingen gerelateerd aan de DPE en de toenemende onderhandelingsmarges, helpt het meten van het verschil tussen de gevraagde prijs en de getekende prijs te begrijpen waar de verkoop van een huis daadwerkelijk plaatsvindt.
Verschil tussen gevraagde prijs en getekende prijs: wat de marktgegevens onthullen
Notarissen en makelaarsnetwerken observeren sinds 2023 een veralgemening van de onderhandelingen naar beneden voor eengezinswoningen. Het gemiddelde verschil tussen de prijs die de verkoper vraagt en de prijs die bij de notaris is vastgelegd, is ten opzichte van voorgaande jaren toegenomen, volgens de rapporten gepubliceerd door grote netwerken zoals Century 21 of Laforêt.
Aanvullende lectuur : Ideeën en tips om uw huis en tuin het hele jaar door te verfraaien
Dit fenomeen treft vooral woningen waarvan de initiële prijs is vastgesteld zonder rekening te houden met recente transacties in de buurt. Kopers, beter geïnformeerd dankzij de DVF-databases (Demandes de Valeurs Foncières), komen op bezoek met een duidelijk idee van de prijs per vierkante meter die in de naburige straat is getekend.
| Situatie van het goed | Geobserveerde onderhandelingstrend | Geconstateerde verkooptermijn |
|---|---|---|
| Huis met DPE A tot D, prijs afgestemd op vergelijkbare woningen | Weinig onderhandelingsruimte | Kort (enkele weken tot twee maanden) |
| Huis met DPE E, prijs afgestemd | Gemiddelde onderhandelingsruimte | Gemiddeld |
| Huis met DPE F of G | Significante korting anticiperend op de kosten van renovaties | Langere termijn, soms meerdere maanden |
| Overgewaardeerd huis (alle DPE-klassen) | Sterke onderhandeling of gebrek aan biedingen | Zeer lange termijn, risico op terugtrekking van de markt |
Deze tabel vat de trends samen die zijn gerapporteerd door notariele analyses en makelaarsrapporten voor de periode 2023-2024. Een overgewaardeerd goed heeft verschillende nadelen: het blijft lang online staan, wat kopers signaleert dat er een probleem is.
Lees ook : Trends en tips voor het organiseren van een onvergetelijke bruiloft met het online trouwmagazine
Online schatting en schatting ter plaatse: twee tools, twee beperkingen
De grote vastgoedportalen (MeilleursAgents, SeLoger, PAP) rapporteren dat een meerderheid van de verkopers begint met een online schatting. De tool is snel, gratis en geeft een prijsklasse in enkele klikken. Het probleem doet zich daarna voor.
Deze taxateurs baseren zich op statistische gemiddelden per geografisch gebied. Ze houden onvoldoende rekening met de bijzonderheden van een specifiek goed: oriëntatie van de tuin, uitzicht, staat van het dak, kwaliteit van de timmerwerk. De barometers van MeilleursAgents gepubliceerd in 2023-2024 bevestigen dat een significante groep verkopers een duidelijke overwaardering of onderwaardering constateert, vooral in landelijke gebieden of nichemarkten.
Om het resultaat te verfijnen, is het nuttig om minstens drie bronnen te combineren. U vindt aanvullende gegevens op de pagina huis van Veritaxis, die het mogelijk maakt om de algorithmische schatting te confronteren met andere referenties.
- De online schatting biedt een startpunt, geen verkoopprijs. Het werkt beter in dichtbevolkte stedelijke gebieden waar er veel vergelijkbare transacties zijn.
- De waardeanalyse van een lokale makelaar integreert de kennis van de micro-markt (straat, vereniging van eigenaren, overlast), maar blijft informatief en niet juridisch afdwingbaar.
- Het vastgoedexpertiserapport, uitgevoerd door een gecertificeerde expert, maakt de professional verantwoordelijk en gebruikt genormeerde methoden (vergelijking, inkomsten, veroudering).
Geen van deze drie tools is op zichzelf voldoende. De combinatie ervan vermindert echter het risico om een prijs vast te stellen die losstaat van de markt.
DPE en korting op energie-intensieve woningen: een centraal geworden factor
Sinds de geleidelijke invoering van de verhuurverboden voor woningen geclassificeerd als G en vervolgens F, heeft het energieprestatiecertificaat directe invloed op de waarde van een huis, zelfs wanneer de koper overweegt er zelf in te wonen.
De verklaring is eenvoudig: de koper anticipeert de kosten van de noodzakelijke energie-renovaties om de mogelijkheid te behouden om het goed later te verhuren, of simpelweg om zijn rekeningen te verlagen. De notarissen van Frankrijk documenteren in hun marktanalyses 2023-2024 een significante korting op zeer energie-intensieve goederen en een duidelijke verlenging van de verkooptermijnen voor deze woningen.
Deze parameter verandert de schattingsstrategie. Het negeren van de DPE in de prijsberekening komt neer op het overwaarderen van het goed en het blootstellen aan maanden van wachten zonder serieuze biedingen. Twee opties staan de verkoper ter beschikking:
Verkopen in de huidige staat, met de korting gerelateerd aan de DPE in de gevraagde prijs verwerkt. Deze benadering trekt kopers aan die op zoek zijn naar een renovatieproject met een al vastgesteld budget voor de werkzaamheden. De andere optie is om de werkzaamheden uit te voeren voordat het goed te koop wordt aangeboden om de energieklasse te verhogen en een hogere prijs te vragen, gerechtvaardigd door de prestaties van de woning.
Vergelijkingsmethode en DVF-gegevens: de prijs vóór publicatie betrouwbaarder maken
De vergelijkingsmethode blijft de meest gebruikte door professionals om een huis te schatten. Het houdt in dat het goed wordt vergeleken met recente transacties van vergelijkbare eigendommen in hetzelfde geografische gebied.
De DVF-database, gratis toegankelijk, registreert de verkopen die door notarissen zijn vastgelegd. Het maakt het mogelijk om de werkelijke prijs per vierkante meter te controleren, niet de prijs die op de advertenties staat. De gevraagde prijs en de getekende prijs verschillen vaak aanzienlijk, en alleen de laatste telt om een schatting te calibreren.
Om de vergelijking relevant te maken, moeten drie criteria worden vervuld: geografische nabijheid (zelfde wijk, idealiter dezelfde straat), recente periode (minder dan een jaar) en vergelijkbare kenmerken (oppervlakte, aantal kamers, algemene staat). Een atypisch goed, zoals een huis met een zeer grote tuin of een unieke architectuur, maakt de methode minder betrouwbaar en kan vereisen dat de methode op basis van veroudering of inkomsten wordt toegepast.
Het vaststellen van de prijs van een huis is gebaseerd op verifieerbare gegevens, niet op een intuïtie. Verkoper die online schattingen, professionele adviezen en DVF-transacties combineren, verkleinen het verschil tussen hun gevraagde prijs en de prijs die de markt daadwerkelijk bereid is te betalen. De DPE, die nu door elke koper wordt bekeken, is de parameter die prioriteit moet krijgen in elke schatting die in 2025 wordt uitgevoerd.