Die Schätzung eines Hauses und der Verkauf zum richtigen Preis erfordern unterschiedliche Fähigkeiten, aber beide Schritte haben einen gemeinsamen Nenner: Die Qualität der verwendeten Daten bestimmt das Ergebnis. Zwischen den immer zahlreicher werdenden Online-Schätzern, den Abschlägen im Zusammenhang mit dem DPE und den sich vergrößernden Verhandlungsspielräumen hilft es, die Differenz zwischen dem angezeigten Preis und dem unterzeichneten Preis zu messen, um zu verstehen, wo der Verkauf eines Hauses tatsächlich stattfindet.
Differenz zwischen angezeigtem Preis und unterzeichnetem Preis: Was die Marktdaten offenbaren
Notare und Agenturnetzwerke beobachten seit 2023 eine Generalisierung der Verhandlung nach unten bei Einfamilienhäusern. Die durchschnittliche Differenz zwischen dem vom Verkäufer angezeigten Preis und dem beim Notar festgelegten Preis hat sich im Vergleich zu den Vorjahren vergrößert, wie die Berichte großer Netzwerke wie Century 21 oder Laforêt zeigen.
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Dieses Phänomen betrifft insbesondere Immobilien, deren ursprünglicher Preis ohne Bezugnahme auf die aktuellen Transaktionen im Viertel festgelegt wurde. Die Käufer, die dank der DVF-Datenbanken (Demandes de Valeurs Foncières) besser informiert sind, kommen zur Besichtigung mit einer genauen Vorstellung vom Preis pro Quadratmeter, der in der Nachbarstraße erzielt wurde.
| Lage der Immobilie | Beobachteter Verhandlungstrend | Festgestellte Verkaufsdauer |
|---|---|---|
| Haus mit DPE A bis D, Preis angeglichen an Vergleichsobjekte | Niedriger Verhandlungsspielraum | Kurz (einige Wochen bis zwei Monate) |
| Haus mit DPE E, Preis angeglichen | Moderater Verhandlungsspielraum | Mittel |
| Haus mit DPE F oder G | Deutlicher Abschlag, der die Kosten für Renovierungsarbeiten antizipiert | Verlängert, manchmal mehrere Monate |
| Überbewertetes Haus (alle DPE-Klassen) | Starke Verhandlung oder keine Angebote | Sehr verlängert, Risiko des Marktrückzugs |
Diese Tabelle fasst die Trends zusammen, die in den notariellen Analysen und Agenturberichten für den Zeitraum 2023-2024 berichtet werden. Eine überbewertete Immobilie hat mehrere Nachteile: Sie bleibt lange online, was den Käufern signalisiert, dass sie problematisch ist.
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Online-Schätzung und Vor-Ort-Schätzung: Zwei Werkzeuge, zwei Grenzen
Die großen Immobilienportale (MeilleursAgents, SeLoger, PAP) berichten, dass eine Mehrheit der Verkäufer mit einer Online-Schätzung beginnt. Das Tool ist schnell, kostenlos und liefert in wenigen Klicks eine Preisspanne. Das Problem tritt dann auf.
Diese Schätzer stützen sich auf statistische Mittelwerte nach geografischen Zonen. Sie berücksichtigen die Besonderheiten einer bestimmten Immobilie schlecht: Ausrichtung des Gartens, Blickverhältnisse, Zustand des Daches, Qualität der Fenster. Die von MeilleursAgents veröffentlichten Barometer aus 2023-2024 bestätigen, dass ein erheblicher Teil der Verkäufer eine deutliche Über- oder Unterbewertung feststellt, insbesondere in ländlichen Gebieten oder Nischenmärkten.
Um das Ergebnis zu verfeinern, ist es hilfreich, mindestens drei Quellen zu kombinieren. Sie finden ergänzende Daten auf der Veritaxis-Seite für Häuser, die es ermöglicht, die algorithmische Schätzung mit anderen Referenzen zu vergleichen.
- Die Online-Schätzung liefert einen Ausgangspunkt, keinen Verkaufspreis. Sie funktioniert besser in dicht besiedelten städtischen Gebieten, wo viele vergleichbare Transaktionen stattfinden.
- Die Wertschätzung eines lokalen Immobilienmaklers berücksichtigt das Wissen über den Mikromarkt (Straße, Eigentümergemeinschaft, Belästigungen), bleibt jedoch informativ und rechtlich nicht bindend.
- Der Immobilienbewertungsbericht, der von einem zertifizierten Gutachter erstellt wird, trägt die Verantwortung des Fachmanns und verwendet standardisierte Methoden (Vergleich, Einnahmen, Abnutzung).
Keines dieser drei Werkzeuge reicht allein aus. Ihre Kombination hingegen verringert das Risiko, einen Preis festzulegen, der vom Markt abgekoppelt ist.
DPE und Abschlag auf energieintensive Häuser: Ein zentraler Faktor
Seit dem schrittweisen Inkrafttreten der Mietverbote für Wohnungen der Klasse G und dann F hat das Energieeffizienz-Diagnoseverfahren direkten Einfluss auf den Wert eines Hauses, selbst wenn der Käufer plant, dort zu wohnen.
Die Erklärung ist einfach: Der Käufer antizipiert die Kosten für notwendige energetische Renovierungsarbeiten, um später die Möglichkeit zu haben, die Immobilie zu vermieten, oder einfach um seine Rechnungen zu senken. Die Notare in Frankreich dokumentieren in ihren Marktanalysen 2023-2024 einen deutlichen Abschlag auf sehr energieintensive Immobilien und eine spürbare Verlängerung der Verkaufsfristen für diese Wohnungen.
Dieses Parameter ändert die Schätzstrategie. Den DPE bei der Preisberechnung zu ignorieren, bedeutet, die Immobilie zu überbewerten und sich monatelang ohne ernsthafte Angebote zu exponieren. Dem Verkäufer stehen zwei Optionen offen:
Im aktuellen Zustand verkaufen, indem der DPE-Abschlag in den angezeigten Preis integriert wird. Dieser Ansatz zieht Käufer an, die nach einer renovierungsbedürftigen Immobilie mit bereits identifiziertem Renovierungsbudget suchen. Die andere Option besteht darin, die Arbeiten vor dem Verkauf durchzuführen, um die Energieklasse zu verbessern und einen höheren Preis zu erzielen, der durch die Leistung der Wohnung gerechtfertigt ist.
Vergleichsmethode und DVF-Daten: Den Preis vor der Veröffentlichung absichern
Die Vergleichsmethode bleibt die am häufigsten von Fachleuten verwendete Methode zur Schätzung eines Hauses. Sie besteht darin, die Immobilie mit kürzlich abgeschlossenen Transaktionen ähnlicher Objekte im gleichen geografischen Gebiet zu vergleichen.
Die DVF-Datenbank, die kostenlos zugänglich ist, erfasst die von Notaren registrierten Verkäufe. Sie ermöglicht es, den tatsächlich gezahlten Preis pro Quadratmeter zu überprüfen, nicht den in den Anzeigen angegebenen Preis. Der angezeigte Preis und der unterzeichnete Preis weichen oft erheblich voneinander ab, und nur der zweite zählt zur Kalibrierung einer Schätzung.
Damit der Vergleich relevant ist, müssen drei Kriterien erfüllt sein: geografische Nähe (selbes Viertel, idealerweise dieselbe Straße), kürzliche Zeitspanne (weniger als ein Jahr) und vergleichbare Merkmale (Fläche, Anzahl der Zimmer, allgemeiner Zustand). Eine atypische Immobilie, wie ein Haus mit einem sehr großen Grundstück oder einer einzigartigen Architektur, macht die Methode weniger zuverlässig und kann die Anwendung der Abnutzungs- oder Einkommensmethode erforderlich machen.
Die Preisfestlegung für ein Haus basiert auf überprüfbaren Daten, nicht auf einer Intuition. Verkäufer, die Online-Schätzungen, professionelle Meinungen und DVF-Transaktionen kombinieren, verringern die Differenz zwischen ihrem angezeigten Preis und dem Preis, den der Markt tatsächlich bereit ist zu zahlen. Der DPE, der nun von jedem Käufer genau betrachtet wird, ist der Parameter, der bei jeder Schätzung im Jahr 2025 vorrangig berücksichtigt werden muss.