Die Immobilieninvestition im Jahr 2024 basiert auf einem präzisen regulatorischen Rahmen: eine Verschuldungsquote von maximal 35 %, eine Kreditlaufzeit von bis zu 25 Jahren gemäß den Empfehlungen des Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) und neue Regeln für den DPE kleiner Flächen. Das Verständnis dieser Parameter vor der Suche nach einer Immobilie hilft, Monate unnötiger Formalitäten zu vermeiden.
HCSF-Spielraum: ein ungenutztes Hebel für die Mietinvestition
Die französischen Banken verfügen über einen Spielraum von 20 % der Akten, um von den Obergrenzen für Verschuldung und Laufzeit abzuweichen. Dieses abweichende Kontingent richtet sich in erster Linie an Erstkäufer, kommt aber auch Investoren mit hoher Ersparnis zugute.
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Konkreter gesagt, kann ein Aktenzeichen, das leicht über der Schwelle von 35 % Verschuldung liegt, akzeptiert werden, wenn der verbleibende Lebensunterhalt komfortabel ist und wenn das Eigenkapital einen signifikanten Teil des Preises abdeckt. Laut dem im Dezember 2023 veröffentlichten Bericht des HCSF nutzen die Banken diesen Spielraum seit Mitte 2023 verstärkt. Profile mit diversifiziertem Vermögen oder bestehenden Mieteinnahmen haben leichter Zugang als Akten ohne Investitionshistorie.
Bevor Sie ein Aktenzeichen erstellen, ist es sinnvoll, sich bei mehreren Banken über deren Politik zur Nutzung dieses abweichenden Spielraums zu erkundigen, um erheblich Zeit zu sparen. Einige spezialisierte Plattformen wie https://www.partenaire-immo.com/ erleichtern die Kontaktaufnahme mit Fachleuten, die diese Finanzierungsmechanismen beherrschen.
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Reform des DPE kleiner Flächen: was sich für die Mietrendite ändert
Seit dem 1. Juli 2024 hat die Reform des Diagnosetools für die Energieeffizienz von Wohnungen unter 40 m² die Berechnung geändert, indem sie die ungünstige Verzerrung gegenüber kleinen Flächen korrigiert hat. Ein erheblicher Teil der Studios und T2, die in die Klassen F oder G eingestuft waren, wurde nach oben eingestuft.
Diese Neuregelung hat zwei direkte Folgen für den Investor:
- Kleine Flächen, die aus der Kategorie “Energieverschwender” herausfallen, entkommen den schrittweisen Vermietungsverboten, was die Mietrendite langfristig absichert.
- Der Abschlag aufgrund eines schlechten DPE verringert sich oder entfällt, was die Immobilie sofort ohne notwendige energetische Renovierungsarbeiten aufwertet.
- Immobilien, die trotz der Reform in der unteren Klasse geblieben sind, werden zu echten Warnsignalen: Ihre Normierung erfordert umfangreiche Arbeiten, die die neue Berechnung nicht mehr verdeckt.
Für eine Mietinvestition, die auf Studios oder T2 abzielt, ist es mittlerweile ein grundlegender Reflex, das Datum des DPE zu überprüfen. Ein vor Juli 2024 durchgeführter DPE für eine Immobilie unter 40 m² muss gemäß der neuen Methode neu berechnet werden, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird.
Verhandlungsmacht auf dem Markt für Bestandsimmobilien im Jahr 2024
Die durchschnittlichen Verkaufsfristen im Bestand haben sich in vielen großen französischen Städten im Jahr 2024 deutlich verlängert, laut dem Konjunkturbericht der Notare von Frankreich und des Insee, der im November 2024 veröffentlicht wurde. Angebote unter dem angegebenen Preis häufen sich und werden von den Verkäufern akzeptiert.
Dieser Kontext kehrt das übliche Kräfteverhältnis um. Ein Investor, der sich die Zeit nimmt, zu vergleichen, mehrere Immobilien zu besichtigen und vernünftig niedrige Angebote zu formulieren, hat realistische Chancen, dass diese akzeptiert werden. Geduld wird zu einem messbaren Wettbewerbsvorteil.
Zwei Vorsichtsmaßnahmen sind weiterhin notwendig. Die Verhandlung sollte sich nicht nur auf den Kaufpreis beziehen: Die aufschiebenden Bedingungen und die Fristen für die Umsetzung sind ebenfalls Hebel. Ein drängender Verkäufer wird manchmal einen niedrigeren Preis im Austausch gegen einen verkürzten Zeitrahmen akzeptieren. Im Gegensatz dazu bietet eine Immobilie, die seit mehreren Monaten zum Verkauf steht, einen größeren Spielraum für Diskussionen über den Betrag.
Vermietungsmanagement und Wahl des Steuermodells: abwägen zwischen Nettorendite und Einfachheit
Die brutto Rendite einer Mietinvestition spiegelt niemals die Realität des Gewinns wider. Zwischen der Besteuerung, den Wohnungskosten, der Grundsteuer, den Leerstandszeiten und den Verwaltungskosten kann der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite mehrere Prozentpunkte übersteigen.
Die Wahl des Steuermodells (Mikro-Immobilien, tatsächliches Regime, LMNP im tatsächlichen Regime) hängt von der Höhe der abzugsfähigen Kosten ab. Eine Immobilie, die Renovierungsarbeiten benötigt, verursacht hohe Kosten, die das tatsächliche Regime vorteilhafter machen. Eine neuere Immobilie mit wenigen Kosten lässt sich einfacher im Mikro-Immobilien- oder Mikro-BIC-Regime verwalten.
- Das tatsächliche Regime erlaubt es, die Zinsen für Kredite, die Arbeiten, die Verwaltungskosten und die Versicherung abzuziehen, was einen übertragbaren Verlust aus der Immobilie schaffen kann.
- Das Mikro-Immobilien-Regime wendet einen Pauschalabzug an, verbietet jedoch zusätzliche Abzüge, was Immobilien mit hohen tatsächlichen Kosten benachteiligt.
- Der Status LMNP im tatsächlichen Regime erlaubt die Abschreibung der Immobilie, wodurch die Steuerbasis auf die Mieteinnahmen über viele Jahre hinweg gesenkt wird.
Das Steuermodell wird vor dem Kauf gewählt, nicht danach. Die Simulation der beiden Optionen über die geplante Haltedauer verhindert, dass man zu spät entdeckt, dass eine andere Struktur vorteilhafter gewesen wäre.
Die Immobilieninvestition im Jahr 2024 hängt von technischen Parametern ab: Beherrschung des HCSF-Rahmens, Verständnis des reformierten DPE, Verhandlungsfähigkeit auf einem verlangsamten Markt und vorausschauende steuerliche Abwägung. Ein gut vorbereitetes Aktenzeichen in diesen vier Bereichen führt zu vorhersehbareren Ergebnissen als eine Strategie, die ausschließlich auf den Standort der Immobilie basiert.