Der französische Immobilienmarkt durchläuft seit 2024 eine Phase der Korrekturen, die noch nicht ihren Gleichgewichtspunkt gefunden hat. Rückgang der Transaktionsvolumina, Anpassung der Preise im Altbau, Verschärfung der Kreditvergabe: Die Signale haben sich gehäuft, bevor Anfang 2026 eine zaghafte Erholung einsetzt. Diese Erholung bleibt fragil, und der Anstieg der Zinssätze, der im Frühjahr 2026 beobachtet wurde, wirft die Frage nach ihrer Nachhaltigkeit auf, insbesondere für Erstkäufer.
Erholung der Transaktionen Anfang 2026: eine sehr lokal begrenzte Dynamik
Die vom Notariat Frankreichs veröffentlichten Daten für das vierte Quartal 2025 zeigen eine deutliche territoriale Spaltung. In der Île-de-France verzeichnen einige Departements Transaktionssteigerungen von über 15 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Hauts-de-Seine und die Seine-et-Marne erreichen sogar Fortschritte von fast 20 %.
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Diese Dynamik ist nicht überall zu beobachten. Außerhalb der Pariser Region bleibt die Erholung moderater oder sogar in einigen ländlichen Gebieten oder mittelgroßen Städten ganz aus. Der Markt funktioniert mit zwei Geschwindigkeiten, und von einer nationalen Erholung zu sprechen, wäre irreführend.
Um diese Entwicklungen im Laufe der Monate zu verfolgen, ermöglichen die Neuigkeiten von Leader Immobilier eine Kombination der Analysen mehrerer Beobachtungsstellen und den Vergleich der lokalen Trends mit den nationalen Durchschnittswerten.
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Zinssatz von 3,3 % über 20 Jahre: was sich für Erstkäufer ändert
Nach einer schrittweisen Entspannung der Kreditkosten im Jahr 2025 sind die Zinssätze im April 2026 wieder gestiegen und liegen bei etwa 3,3 % über 20 Jahre. Dieses Niveau, weit entfernt von den historischen Tiefstständen vor 2022, verändert die Kreditaufnahmefähigkeit der am stärksten betroffenen Haushalte grundlegend.
Ein Erstkäufer, der zu 3,3 % leiht, sieht seine monatliche Rate im Vergleich zu einem Zinssatz von 2,8 % oder 3 % steigen. Über einen Zeitraum von 20 Jahren führt dieser Unterschied zu einem signifikanten Rückgang des insgesamt leihbaren Betrags, bei konstantem Rückzahlungsaufwand. Die verfügbaren Daten lassen nicht den Schluss zu, dass dieser Anstieg die Erholung stoppen wird, aber er erschwert sie.
Das Jeanbrun-Programm: eine Hilfe, die nicht ausreicht
Das kürzlich eingeführte Jeanbrun-Programm zur Unterstützung von Erstkäufern hat laut den Notaren Frankreichs bis Ende Mai 2026 nicht die erwarteten Effekte auf die Erholung der Transaktionen erzielt. Diese Feststellung verdeutlicht eine wiederkehrende Grenze gezielter Hilfen: sie kompensieren nicht die Kreditkosten, die die Kaufkraft im Immobilienbereich erodieren.
Wenn die Zinssätze steigen, wirken die Hilfsprogramme wie ein teilweiser Puffer. Sie senken die Eintrittsbarriere, ohne sie zu beseitigen. Die Diskrepanz zwischen den Preisen der Immobilien und der tatsächlichen Kreditaufnahmefähigkeit bleibt das Haupthemmnis für Haushalte, die ihre erste Immobilie kaufen.
Immobilienpreise in Frankreich: Korrektur oder Stabilisierung je nach Region
Das Jahr 2024 markierte einen Abwärtstrend der Preise in vielen französischen Regionen. Diese Korrektur setzte sich 2025 fort, jedoch in abgeschwächter Form. Die Rückmeldungen aus der Praxis divergieren in diesem Punkt: Einige lokale Märkte scheinen einen Boden gefunden zu haben, während andere weiterhin Anpassungen vornehmen.
Mehrere Faktoren erklären diese Unterschiede:
- Der Mietdruck in großen Metropolen hält eine residuale Nachfrage aufrecht, die den Rückgang der Kaufpreise, insbesondere in Paris und im ersten Ring, begrenzt.
- Die Regionen, in denen das Angebot an Neubauten reichlich ist, stehen unter zusätzlichem Druck, da Neubauten in direkter Konkurrenz zu renovierten Altbauten stehen.
- Thermisch ineffiziente Immobilien lösen weiterhin Abschläge aus, da Käufer die Kosten für energetische Sanierungen in ihre Verhandlungen einbeziehen.
Die Frage der energetischen Sanierung wiegt umso mehr, als der französische Heimwerker-Markt seit 2025 einen Abwärtstrend verzeichnet, laut einer Analyse der Beratungsfirma Accio, die 2026 veröffentlicht wurde. Diese Kontraktion, die mit der Immobilienkrise und dem Rückgang der Kaufkraft verbunden ist, bremst die Verbesserungsprojekte bei den Eigentümern.
Immobilienmarkt 2024-2026: die Signale, die man beobachten sollte, um zu kaufen oder zu warten
Die 2024 eröffnete Phase ist noch nicht beendet. Drei Elemente verdienen besondere Aufmerksamkeit in den kommenden Monaten.
- Die Entwicklung der Leitzinsen der EZB, die direkt die Kosten für Immobilienkredite in Frankreich beeinflusst. Jede weitere Erhöhung über 3,3 % über 20 Jahre könnte das Fenster der Erholung schließen.
- Das Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr 2026: Wenn sich die Dynamik der Île-de-France nicht auf andere Regionen ausbreitet, wird die Erholung ein metropolitanes Phänomen bleiben und kein Zykluswechsel.
- Die tatsächliche Wirksamkeit der Hilfsprogramme für den Erwerb, deren Bilanz des Jeanbrun-Programms einen Test darstellen wird. Ein bestätigter Misserfolg könnte den Gesetzgeber dazu bringen, seine Instrumente zu überdenken.
Immobilienkauf: die Frage des Timings
Für einen Käufer stellt der seit 2024 beobachtete Rückgang der Preise eine Gelegenheit dar, wird jedoch teilweise durch die höheren Kreditkosten aufgehoben. Der Gewinn beim Preis der Immobilie kompensiert nicht immer den Anstieg der Gesamtkosten des Kredits. Jedes Projekt muss unter Berücksichtigung dieser beiden Variablen bewertet werden, und nicht nur des Preises.
Die Verkäufer sehen sich ihrerseits verlängerten Verkaufsfristen und größeren Verhandlungsspielräumen gegenüber als vor 2024. Das Kräfteverhältnis hat sich zugunsten der Käufer verschoben, zumindest in den Regionen, in denen das Angebot die Nachfrage übersteigt.
Der französische Immobilienmarkt von 2024 bis 2026 lässt sich als schrittweise Korrektur lesen, unterbrochen von lokalisierten Erholungen und strukturellen Hemmnissen. Der Anstieg der Zinssätze im Frühjahr 2026 erinnert daran, dass nichts sicher ist und dass die kommenden Monate darüber entscheiden werden, ob sich die Erholung festigt oder schwächt.